실거주 목적 없는 외국인, 서울 등 수도권 주택 구매 제한 조치

최근 부동산 시장에서 놓치면 안 될 변화가 있습니다

오는 8월 26일부터 외국인은 실거주 목적이 없으면 서울·경기·인천에서 주택을 구매할 수 없습니다.

정부가 외국인의 투기성 주택 매입을 막기 위해 ‘토지거래허가구역’을 대대적으로 지정한 것입니다.

 

지금 이 변화가 여러분의 부동산 투자 전략이나 주거 계획에 어떤 영향을 줄 수 있는지 함께 살펴보겠습니다.

<자료출처=정책브리핑 www.korea.kr>

수도권 대부분 지역 외국인 주택 매입 제한

정부는 2025년 8월 21일 발표를 통해

서울 전역, 인천 7개 구, 경기도 23개 시·군을 외국인에 대한 토지거래허가구역으로 지정했습니다.

• 시행 시점: 2025년 8월 26일부터
• 지정 기간: 1년 (2026년 8월 25일까지), 연장 가능
• 대상 주택: 아파트, 단독주택, 다세대주택, 연립주택, 다가구주택
• 대상자: 대한민국 국적이 없는 개인, 법인, 외국 정부

외국인이 허가 없이 주택을 거래할 경우, 계약은 무효로 간주됩니다.

이는 실질적으로 투자 목적의 외국인 주택 구매를 전면 제한하겠다는 방침입니다.

외국인 토지거래허가구역 지정 범위 <국토교통부 제공>

외국인 주택 거래 시 실거주 조건 의무화

주택을 허가 받아 매수한 외국인은
반드시 4개월 내 입주하고, 2년 이상 실거주해야 합니다.

이를 위반할 경우

• 지자체의 시정 명령
• 이행강제금 부과
• 허가 취소 등의 불이익이 뒤따릅니다.

이행강제금은 토지 취득가액의 10% 이내에서 차등 적용되며,
계속 위반 시 반복 부과가 가능합니다.

외국인 거래 시 자금 출처·비자 유형까지 의무 제출

정부는 ‘부동산 거래법 시행령’을 개정해 외국인의 자금조달 경로를 더욱 엄격히 확인합니다.

• 자금조달계획서와 입증자료 제출은 이제 허가구역 내 모든 주택거래로 확대됩니다.
• 해외자금 출처, 비자유형(체류 자격) 등 세부 정보도 포함됩니다.
• 자금세탁 의심 시 금융정보분석원(FIU)에 통보, 해외기관과 정보 공유까지 이루어집니다.

실제 자금의 성격에 따라 국세청, 해외 과세당국과 연계된 세금 추징까지 진행될 수 있습니다.

정책 시행 배경과 정부의 목표

국토교통부는 이번 조치에 대해
“외국인의 투기성 자본 유입을 차단하고, 실수요자 중심의 주택 시장을 만들기 위한 것”이라 설명했습니다.

 

이 조치는 단지 외국인만을 겨냥한 것이 아니라,
부동산 시장의 안정과 국민 주거권 보장을 위한 선제적 대응책으로 평가되고 있습니다.

Q&A 정리

Q1. 한국에 거주 중인 외국인도 제한 대상인가요?
A. 네, 모든 외국 국적자에게 동일하게 적용됩니다.

 

Q2. 주택을 구매해도 실거주하지 않으면 어떻게 되나요?
A. 시정 명령 후 이행강제금, 반복 위반 시 허가 취소까지 이어질 수 있습니다.

 

Q3. 제출해야 할 자금 자료는 어떤 내용인가요?
A. 자금조달계획서, 해외자금 출처 증빙, 체류자격(비자유형) 정보 등이 포함됩니다.

 

Q4. 수도권 외 지역도 확대되나요?
A. 현재는 수도권 중심이나, 시장 상황에 따라 확대될 수 있습니다.

실거주 중심 정책 변화에 맞는 대응 전략 필요

이번 조치는 단순한 부동산 정책이 아니라,
국내 시장의 공정성과 안정성을 지키기 위한 핵심 제도 변화입니다.

 

앞으로 외국인의 투기성 주택 거래는 사실상 불가능해질 것이며,
실거주 중심의 부동산 정책 기조는 더욱 강화될 전망입니다.

 

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